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澳 門 特 別 行 政 區

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澳 門 特 別 行 政 區

第8/2024號行政法規

東區-2規劃分區詳細規劃

行政長官根據《澳門特別行政區基本法》第五十條（五）項及第12/2013號法律《城市規劃法》第二十二條的規定，經徵詢行政會的意見，制定本補充性行政法規。

第一條

標的

一、本行政法規核准《東區-2規劃分區詳細規劃》。

二、《東區-2規劃分區詳細規劃》由分別作為本行政法規組成部分的附件一、附件二及附件三的規劃規章、空間結構圖及發展條件圖組成。

第二條

生效

本行政法規自公佈翌日起生效。

二零二四年二月二十八日制定。

命令公佈。

行政長官 賀一誠

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附件一

（第一條第二款所指者）

規劃規章

第一章

一般規定

第一條

標的及約束

一、《東區-2規劃分區詳細規劃》（下稱“東區-2詳規”）是根據第12/2013號法律《城市規劃法》、第5/2014號行政法規《城市規劃法施行細則》及第7/2022號行政法規核准的《澳門特別行政區城市總體規劃（2020-2040）》編製，對相關規劃範圍的土地用途和使用強度、公共基礎設施和公用設施的設置作規定，並訂定建造條件和城市設計指引。

二、東區-2詳規約束公共實體及私人。

第二條

文本內容

東區-2詳規由下列文件組成：

（一）規劃規章；

（二）空間結構圖，其分為下列各圖：

（1）圖一 — 規劃範圍；

（2）圖二 — 結構佈局規劃；

（3）圖三 — 土地用途規劃；

（4）圖四 — 交通系統規劃；

（5）圖五 — 慢行系統規劃；

（6）圖六 — 都市防災規劃；

（7）圖七 — 綠網佈局規劃；

（8）圖八 — 景觀格局規劃；

（9）圖九 — 地下空間規劃；

（10）圖十 — 樓宇最大許可高度規劃；

（三）發展條件圖。

第三條

東區-2詳規目的

東區-2詳規旨在按照第12/2013號法律第九條及第133/2022號行政長官批示所指的目的，創建澳門半島新的宜居社區。

第四條

規劃範圍

一、東區-2詳規的規劃範圍位於澳門半島東邊，涵蓋新城A區及其周邊的區域。

二、東區-2詳規的規劃範圍，由附件二所載的圖一劃定，包括已填海面積約為1.38平方公里，預計居住人口為九萬六千人。

第二章

發展定位及策略和空間結構

第五條

發展定位及策略

一、東區-2詳規訂定其規劃範圍的定位為宜居新區、門戶商圈及濱海地標。

二、東區-2詳規的發展策略旨在配合區域合作的框架下，落實房屋政策，助力經濟多元，建設綠色新區，打造濱海門戶，推動公交優先以及發展地下空間。

第六條

空間結構

東區-2詳規的空間結構標示於附件二所載的圖二，包括下列內容：

（一）一軸帶：南北軸向的中央綠廊；

（二）三核心（三個輕軌站點）：公共交通導向發展模式的出行關鍵節點；

（三）多廊道：以規劃範圍東西走向的綠化廊道劃分四個片區，及沿岸劃設濱海綠廊。

第三章

發展條件

第七條

行政地役權及公用限制

東區-2詳規的規劃範圍應遵守現行法例及附件三所載的發展條件圖中標示的一切行政地役權及公用限制，尤其是：

（一）八月十四日第233/95/M號訓令設定的航空役權；

（二）第83/2008號行政長官批示訂定的東望洋燈塔周邊區域興建的樓宇容許的最高海拔高度。

第四章

土地分類、用途和使用

第八條

土地分類

東區-2詳規的整個規劃範圍均屬於都市性地區。

第九條

主要使用目的

東區-2詳規的主要使用目的為居住區和綠地或公共開放空間區。

第十條

土地用途

一、東區-2詳規的規劃範圍涵蓋下列土地使用次類別，並標示於附件二所載的圖三：

（一）H2類居住用地；

（二）C1類商業用地；

（三）文化設施用地；

（四）政府機關設施用地；

（五）教育設施用地；

（六）社會設施用地；

（七）康體設施用地；

（八）衛生醫療設施用地；

（九）市政設施用地；

（十）基礎設施用地；

（十一）道路用地；

（十二）綠地或公共開放空間用地。

二、東區-2詳規的土地使用次類別須遵守第12/2013號法律及第6/2022號行政法規《土地分類及用途》的規定。

三、東區-2詳規的規劃範圍共有七十六幅用作建設的地段，其面積載於作為本規劃規章組成部分的附表一，而其餘面積則用作基礎設施用地、道路用地，以及綠地或公共開放空間用地。

第十一條

居住用地

東區-2詳規的規劃範圍共有四十九幅地段用作H2類居住用地，總面積為433,649平方米。

第十二條

商業用地

東區-2詳規的規劃範圍共有三幅地段用作C1類商業用地，總面積為15,255平方米。

第十三條

公用設施用地

一、東區-2詳規的規劃範圍共有十七幅地段用作公用設施用地，總面積為207,722平方米，其中十五幅地段按下列次類別配置：

（一）兩幅地段用作文化設施用地；

（二）一幅地段用作政府機關設施用地；

（三）四幅地段用作教育設施用地；

（四）兩幅地段用作社會設施用地；

（五）三幅地段用作康體設施用地；

（六）一幅地段用作衛生醫療設施用地；

（七）兩幅地段用作市政設施用地。

二、其餘兩幅C2及C3地段，分別優先用作政府機關設施用地及社會設施用地。

第十四條

公共基礎設施用地

東區-2詳規的規劃範圍共有面積為347,791平方米的公共基礎設施用地，並按下列次類別配置：

（一）基礎設施用地，由七幅地段及海堤組成；

（二）道路用地。

第十五條

綠地或公共開放空間用地

東區-2詳規的規劃範圍共有面積為373,719平方米的綠地或公共開放空間用地。

第五章

交通運輸

第十六條

道路網

一、道路網標示於附件二所載的圖四，由“兩橫兩縱”的骨架構成。

二、道路分四個等級：跨區道路、主要道路、次要道路和支路，其屬性載於作為本規劃規章組成部分的附表二。

第十七條

輕軌系統

一、輕軌走線為地下佈局，並設有四個站點，三個位於新城A區，一個位於黑沙環區。

二、B5、C16、D10及D14地段應設置接駁輕軌站點的獨立的通道、出入口和垂直交通設施。

三、對上款所指的空間設定行政地役權。

四、輕軌系統標示於附件二所載的圖四。

第十八條

公共交通

一、計劃設四處總建築面積不少於12,900平方米的公共交通換乘中心及一處總建築面積不少於11,000平方米的巴士停泊調度中心。

二、用作公共交通設施的空間標示於附件二所載的圖四。

第十九條

泊車設施

一、輕型汽車泊位應遵守適用法例的規定。

二、重型及輕型摩托車泊位數量不得少於上款所指法例規定的輕型汽車泊位數量。

三、車輛出入口的佈局標示於附件二所載的圖四，但有技術理由需另設位置除外。

四、用作上落客、貨的位置應設置於地段的範圍內，但有技術理由需另設位置除外。

五、全部室內輕型汽車泊位應配備電動車輛的充電設備。

第二十條

慢行系統

一、慢行系統由步行道、行人天橋、地下通道及單車徑構成。

二、規劃範圍內透過行人天橋或地下通道串聯的地段應設置接駁行人天橋或地下通道的獨立的通道、出入口和垂直交通設施。

三、對上款所指的空間設定行政地役權。

四、慢行系統的佈局標示於附件二所載的圖五。

第六章

資源保護及使用措施

第二十一條

都市防災

一、都市防災透過下列措施執行：

（一）設置警司處、消防行動站、衛生中心、救災物資倉庫，以及核心避難場所和緊急避難據點；

（二）設計和訂定主要及次要救援及避險路線。

二、上款所指的設施及路線的佈局標示於附件二所載的圖六。

第二十二條

文化遺產保護

透過綠網及建築物高度限制，維護東望洋燈塔的景觀。

第二十三條

環境保護

一、綠地或公共開放空間用地用作濱海綠廊、中央綠廊及綠化廊道，與用作建設的地段內的公共通廊和街角綠地組成綠網系統，且標示於附件二所載的圖七。

二、落實環境保護及促進城市可持續發展的措施，尤其是透過採用節能策略以及綠建設備、物料和技術，建造綠色建築。

三、土地工務局在經適當說明理由的情況下，可要求提交環境影響評估報告供具職權實體審議。

第二十四條

景觀

一、為拓展“山、海、城”的景觀格局，形成新的海上門戶，塑造世界旅遊休閒中心的新城市風貌，整體景觀包括：

（一）景觀帶：由海岸景觀帶和中軸景觀帶共同組成景觀核心，以體現濱海城市特色；

（二）視域及視廊：透過留設山海視域、城海視廊和對景視廊，以建立城海對話關係；

（三）景觀節點︰構成主題性公共開放空間及城市景觀，以增加街景的識別性；

（四）門戶地標：在規劃範圍的南端建設標誌性文化設施或建築物，以塑造城市濱海門戶。

二、景觀的佈局標示於附件二所載的圖八。

第二十五條

海域使用

為配合城市的發展需要，尤其可透過重整沿岸區域，增加城市綠化及活動的空間。

第二十六條

地下空間

一、地下空間按使用功能分為一般功能區、特別功能區及複合功能區。

二、商業空間設於複合功能區。

三、對上款所指空間的通道、出入口和垂直交通設施設定行政地役權。

四、地下空間的佈局標示於附件二所載的圖九。

第七章

建造條件

第二十七條

規劃參數

在東區-2詳規的規劃範圍內進行城市建設工作時，應遵守附表一及附件二所載的圖十所訂定的規劃參數。

第二十八條

街影面積

街影面積須遵守適用法例所定的規則。

第二十九條

裙樓

居住用途建築物的裙樓頂層除作垂直交通設施，尚須架空並預留作綠化及休憩空間，但塔樓底部可作聚會及休憩的共同區域，尤其是會所。

第三十條

作公共行人道的建築退線

一、在東區-2詳規的規劃範圍的地段的全部建築物，須在地面及其以上空間沿行車道路退縮至少2米用作公共行人道，但於A14、B17及C28地段除外。

二、公共行人道不得作任何形式的佔用，並對其設定行政地役權。

三、公共行人道的地面以下2.5米深的空間，用作設置公共基礎設施，並對其設定行政地役權。

第三十一條

作柱廊、騎樓或步行道的建築退線

一、居住用地、衛生醫療設施用地和市政設施用地，以及A8和C6地段，面向街道準線的建築物地面層須退縮至少3米淨寬形成柱廊或騎樓，該空間應遵守下列條件：

（一）淨高不得少於6米；

（二）地面用作公共行人道，不得作任何形式的佔用，並對其設定行政地役權；

（三）公共行人道的地面以下1.5米深的空間，用作設置公共基礎設施，並對其設定行政地役權。

二、商業用地、文化設施用地、教育設施用地和康體設施用地，以及C2和C3地段，面向街道準線的建築物地面層須退縮至少3米淨寬形成柱廊、騎樓或步行道，該空間應遵守下列條件：

（一）地面用作公共行人道，不得作任何形式的佔用，並對其設定行政地役權；

（二）公共行人道的地面以下1.5米深的空間，用作設置公共基礎設施，並對其設定行政地役權。

第三十二條

建築間距

一、屬A級（高）及MA級（特高）的樓宇，塔樓間距不得少於塔樓高度的六分之一，且塔樓立面最大連續寬度不得大於70米。

二、如不能符合上款所指的任一條件，工程計劃草案應附同空氣流通評估報告供具職權實體審議，以決定是否可豁免遵守有關條件。

第三十三條

植物種植面積

一、為適用本規劃規章的規定，位於地面層、裙樓頂層、退縮平台、天面層的綠化面積，以及垂直綠化的立面面積和天面層太陽能設備的面積視為植物種植面積。

二、居住用地的植物種植面積應不少於地段面積的百分之三十五，並應遵守下列條件：

（一）天面層應作綠化處理或設太陽能設備，面積應不少於露天面積的百分之三十；

（二）裙樓頂層應作綠化處理，面積應不少於露天面積的百分之五十；

（三）最大許可覆蓋率非百分之一百的地段，地面層應作綠化處理，面積應不少於所要求的露天面積的百分之三十。

三、商業用地、文化設施用地、教育設施用地、社會設施用地、康體設施用地、衛生醫療設施用地及市政設施用地的植物種植面積應不少於地段面積的百分之三十五。

四、政府機關設施用地及基礎設施用地的植物種植面積應不少於地段面積的百分之三十。

第三十四條

公共通廊及街角綠地

一、公共通廊的地面及其以上空間用作行人活動區、緊急車輛通道及特許車輛臨時使用，不得作任何形式的佔用，並對其設定行政地役權。

二、A1及A4地段的公共通廊可兼用作車輛出入口空間。

三、街角綠地的地面及其以上空間用作公共行人活動區，不得作任何形式的佔用，並對其設定行政地役權。

四、以上數款所指空間的地面以下用作設置公共基礎設施的範圍，受行政地役權約束。

五、公共通廊及街角綠地的佈局標示於附件二所載的圖七。

第三十五條

樓宇內的公用設施

一、樓宇內的公用設施的建築面積應不少於89,000平方米。

二、公用設施的佈局及最小建築面積載於作為本規劃規章組成部分的附表三。

第三十六條

樓宇內的公共基礎設施

一、樓宇內的公共基礎設施的建築面積應不少於25,000平方米。

二、公共基礎設施的佈局及最小建築面積載於作為本規劃規章組成部分的附表四。

三、地下共同管道配置於綠地或公共開放空間用地和道路用地。

第三十七條

其他城市設計指引

東區-2詳規的規劃範圍內的地段的建築物尚應遵守下列條件：

（一）不允許垂直佔用；

（二）允許按街寬設置立面凸出物；

（三）於建築物外牆安裝冷氣機應預留方案以收集產生的水並防止滴水到公共道路上；如安裝在臨街立面上，應作遮擋；

（四）消防車道不得佔用地段以外的綠化空間，但B4、B6、B9及B10地段除外；

（五）用作公共房屋的樓宇地面層的非座地範圍，以及該範圍的地面以下用作設置公共基礎設施的空間，均受行政地役權約束。

———

附表一

（第十條第三款及第二十七條所指者）

規劃範圍內地段的建造條件

地段	面積 （平方米）	最大許可地積比率	最大許可覆蓋率	樓宇最大許可高度	裙樓最大許可高度
A1	17,585	5.3倍	50%	海拔105.0米	16米
A2	15,849	6.9倍	70%	A：海拔90.0米 B：海拔105.0米	16米
A3	11,668	6.5倍	65%	A：海拔90.0米 B：海拔105.0米	16米
A4	18,699	7.5倍	55%	海拔115.0米	16米
A5	13,675	9.4倍	70%	海拔110.0米	16米
A6	8,115	9.7倍	70%	海拔110.0米	16米
A7	2,209	4.5倍	100%	20.5米	不適用
A8	4,034	9.0倍	100%	海拔80.0米	不適用
A9	1,931	6.0倍	100%	50.0米	不適用
A10	4,960	10.6倍	75%	海拔110.0米	16米
A11	4,067	10.0倍	75%	海拔110.0米	16米
A12	14,266	6.4倍	60%	A：海拔105.0米 B：海拔95.0米	16米
A13	13,232	7.2倍	70%	A：海拔105.0米 B：海拔95.0米	16米
A14	944	1.5倍	100%	9.0米	不適用
B1	30,371	3.5倍	60%	A：31.5米 B：50.0米	不適用
B2	18,742	3.5倍	60%	A：31.5米 B：50.0米	不適用
B3	28,959	1.2倍	35%	31.5米	不適用
B4	10,698	11.9倍	85%	海拔107.0米	16米
B5	9,682	10.5倍	100%	海拔104.0米	16米
B6	3,459	6.7倍	100%	50.0米	不適用
B7	12,786	9.8倍	75%	海拔100.0米	16米
B8	14,662	9.8倍	85%	海拔98.0米	16米
B9	5,399	10.2倍	80%	海拔107.0米	16米
B10	6,831	10.7倍	80%	海拔104.0米	16米
B11	6,715	9.9倍	75%	海拔100.0米	16米
B12	7,392	9.8倍	75%	海拔98.0米	16米
B13	15,785	7.2倍	65%	A：海拔100.0米 B：海拔90.0米	16米
B14	22,368	7.5倍	85%	A：海拔100.0米 B：海拔90.0米	16米
B15	13,551	6.5倍	65%	A：海拔100.0米 B：海拔90.0米	16米
B16	17,227	6.7倍	65%	A：海拔98.0米 B：海拔90.0米	16米
B17	1,409	1.0倍	100%	9.0米	不適用
C1	4,939	2.5倍	50%	20.5米	不適用
C2	3,365	3.5倍	70%	20.5米	不適用
C3	9,446	3.5倍	70%	20.5米	不適用
C4	10,436	3.5倍	60%	31.5米	不適用
C5	7,118	3.5倍	60%	31.5米	不適用
C6	5,573	7.0倍	100%	海拔80.0米	不適用
C7	8,439	6.7倍	55%	海拔90.0米	16米
C8	2,213	6.0倍	100%	50.0米	不適用
C9	8,445	7.8倍	100%	海拔95.0米	16米
C10	6,370	8.1倍	100%	海拔90.0米	16米
C11	5,012	8.0倍	100%	50.0米	不適用
C12	5,037	7.1倍	70%	海拔90.0米	16米
C13	7,369	6.4倍	70%	海拔90.0米	16米
C14	6,156	6.1倍	50%	海拔95.0米	16米
C15	5,222	6.8倍	60%	海拔95.0米	16米
C16	6,561	8.2倍	100%	海拔90.0米	16米
C17	5,140	7.8倍	60%	海拔90.0米	16米
C18	5,065	7.0倍	70%	海拔89.0米	16米
C19	7,934	5.5倍	70%	A：海拔85.0米 B：海拔53.0米	16米
C20	8,784	5.2倍	55%	海拔90.0米	16米
C21	5,560	6.0倍	70%	海拔90.0米	16米
C22	2,384	3.0倍	100%	20.5米	不適用
C23	2,974	3.0倍	100%	20.5米	不適用
C24	4,151	6.6倍	70%	海拔85.0米	16米
C25	4,116	6.7倍	55%	海拔85.0米	16米
C26	5,011	5.0倍	70%	海拔53.0米	12米
C27	1,221	1.5倍	100%	9.0米	不適用
C28	1,409	1.0倍	100%	9.0米	不適用
D1	6,415	3.5倍	70%	20.5米	不適用
D2	4,557	3.5倍	70%	20.5米	不適用
D3	4,283	3.5倍	70%	20.5米	不適用
D4	6,844	4.3倍	65%	海拔53.0米	12米
D5	5,048	4.3倍	55%	海拔53.0米	12米
D6	3,749	3.9倍	50%	海拔53.0米	12米
D7	6,909	3.9倍	60%	海拔53.0米	12米
D8	5,709	4.1倍	60%	海拔53.0米	12米
D9	7,508	4.0倍	60%	海拔53.0米	12米
D10	8,232	4.2倍	60%	海拔53.0米	12米
D11	53,558	2.5倍	60%	20.5米	不適用
D12	15,592	2.5倍	60%	20.5米	不適用
D13	7,112	4.9倍	70%	海拔53.0米	12米
D14	8,304	4.6倍	90%	海拔53.0米	12米
D15	7,194	3.8倍	65%	海拔53.0米	12米
D16	2,468	3.4倍	65%	海拔53.0米	12米
D17	1,600	3.0倍	100%	20.5米	不適用

註：

1. 樓宇最大許可高度以海拔標示者須包括天面層的設施的高度。

2. 地段的面積以具職權實體實際測量為準。

附表二

（第十六條第二款所指者）

道路

路名	等級	寬度
R1	跨區道路	24-58米
P1	主要道路	26米
P2	主要道路	22米
P3	主要道路	53米
D1/D2/D3/D4/D5/D6/D7	次要道路	15米
支路	支路	10米

附表三

（第三十五條第二款所指者）

樓宇內公用設施的分佈

公用設施	地段	建築面積 （平方米）	總建築面積 （平方米）
文化設施	A5	5,000	25,000
	B13	5,000
	C15	5,000
	C19	5,000
	D12	5,000
政府機關設施	B14	3,200	4,400
	C16	1,200
社會設施	A2	3,100	38,100
	A4	1,500
	A5	800
	A6	800
	A10	800
	A13	1,500
	B3	2,000
	B7	6,800
	B8	1,500
	B11	800
	B12	800
	B14	5,000
	B16	3,100
	C7	1,500
	C12	1,500
	C14	800
	C19	800
	C20	2,000
	C21	1,500
	D5	1,500
康體設施	B15	5,000	11,500
	C13	6,500
市政設施	A4	100	10,780
	A13	100
	B5	100
	B6	5,040
	B12	100
	C9	100
	C16	100
	C17	5,040
	D4	100

附表四

（第三十六條第二款所指者）

樓宇內公共基礎設施的分佈

公共基礎設施	地段	建築面積 （平方米）	總建築面積 （平方米）
基礎設施	A3	400	1,800
	A5	200
	B4	400
	C15	400
	D13	400
交通設施	A1	11,000	23,900
	B5	3,300
	B14	4,800
	C9	2,400
	D14	2,400

附件二

（第一條第二款所指者）

空間結構圖

圖一 — 規劃範圍

圖二 — 結構佈局規劃

圖三 — 土地用途規劃

圖四 — 交通系統規劃

圖五 — 慢行系統規劃

圖六 — 都市防災規劃

圖七 — 綠網佈局規劃

圖八 — 景觀格局規劃

圖九 — 地下空間規劃

圖十 — 樓宇最大許可高度規劃

附件三

（第一條第二款所指者）

發展條件圖